Kiracının Borçları Nelerdir?

          Kiracının kira sözleşmesi yapılması akabinde Türk Borçlar Kanunu kapsamında birtakım borçları bulunmaktadır. Şöyle ki; kiracının kira bedelini ödeme borcu, kiralananı özenle kullanma ve komşulara gerekli saygıyı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, kiralananda ki ayıpları kiraya verene bildirme borcu, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu bulunmaktadır

          Kiracı kira bedelini ödeme borcu kapsamında, kira bedelini ve gerekli olması halinde yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Ancak, kira sözleşmesinde açıkça kira bedelinin ödeme günü belirtilmiş ise; kiracı kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte ödemekle yükümlüdür. Kira bedellerinin ödenmemesinden dolayı kiraya veren kiracıya karşı İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca icra takibi yapma hakkına sahiptir. Kiracıya yapılan tahliye talepli icra takiplerine karşı itiraz icra müdürlüğüne yapılmaktadır. Kiracının kiralanan yeri kullanım amacı sözleşmede açıkça yazılması gerekmektedir. Şayet kiralanan yer kiracı tarafından hastane olarak kiralanmış ise; akabinde büro olarak kullanılması kira sözleşmesine aykırılık oluşturacaktır.

          Kiracı kiraladığı yere bakmakla mükelleftir. Kiralanan yerin kötü kullanım sebebiyle zarar görmesi halinde zararın karşılanmasını kiralanan kendisinden talep edebilir. Ayrıca kiracının kiralanan binada oturan komşularına karşı pek kötü muamelelerde bulunması kira sözleşmesinin feshine sebep olmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya veren kira borcunun ne kadar süre içinde ödeneceğinin icra takibi yapılmak suretiyle icra müdürlüğü tarafından borçluya gönderilecek ödeme emrinde belirtmelidir. Ödeme emri icra müdürlüğü tarafından usulüne uygun olarak hazırlanması gerekmektedir. Ödeme emrinin usulüne uygun hazırlanmaması ve gönderilmemesi halinde yeniden icra müdürlüğünden ödeme emri gönderilmesi durumu söz konusu olmaktadır. Depozito olarak ödenen kira bedeli hakkında icra takibi yapılamamaktadır. Kiracının kiralananda odun kırmak suretiyle kiralanana zarar vermesi ve kiracının dükkânının önüne insanların sağlığını tehlikeye sokacak şekilde gaz bidonu koyması kira sözleşmesinde ki yükümlülüklerine aykırılık oluşturacağından kiraya verenin ihtar gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.

          Kiracının kiraya verene karşı ağır hakaret ve küfürler etmesi Yargıtay tarafından tahliye sebebi sayılmaktadır. Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı yapılan icra takibine itiraz edilmediği takdirde, icra mahkemesinde açılan tahliye talepli davada ileri süreceği ödeme savunması ancak ibraz ettiği kira ödeme dekontları ile yapabilmektedir. Yargıtay tarafından kiralananda eski hale getirilmesi mümkün olan tadilatlar kötü kullanım sayılmamaktadır. Ancak kiralanan yerin ne olarak kullanılacağı sözleşmede açıkça yazılması halinde kiracı tarafından sözleşmeye aykırı olarak kullanılması kira sözleşmesine aykırılık sebebidir. Kira sözleşmesinin bitmesine iki ay kala sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin kiralayan tarafından gönderilen ihtarnamenin süresi geçtikten sonra gönderilmesi halinde kira sözleşmesinin yenilenmiş sayılacağı kabul edilmektedir.

          Kiracının aylık kira bedelini ödememesi halinde, diğer aylara ilişkin kira borçları da muaccel hale gelecektir. Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen şekilde ödememesi halinde kiraya veren ödenmemiş kira borçlarının talepli icra takibi başlatmak suretiyle kira bedellerinin tahsilini talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca, tahliye talepli olarak başlatılan icra takibi ödenmemesi halinde 30 gün içerisinde tahliye işlemlerine başlanılmaktadır. Kiracı ödemediği kira bedellerinin tahsili talepli ödeme emrine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmemesi halinde icra takibi kesinleşmektedir. Kiracının kiralanan taşınmazda yangın çıkmasını sağlayacak alet ve edevatları bulundurması sonucu yangın çıkması halinde söndürmek için müdahale etmemesi kötü kullanımdan söz edilmektedir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kira sözleşmesine uygun özenle kullanmadığı takdirde kiraya verenin bir takım hakları mevcuttur. Kiraya veren, kira sözleşmesine aykırılığın giderilmesini şayet giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshedileceğini noter kanalıyla ihtarname göndermek suretiyle talep edebilmektedir.

          Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin en az otuz gün süre verme zorunluluğu bulunmaktadır. Ayrıca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının kiralanana kasten bilerek ve isteyerek zarar vermesi halinde, kiraya veren süre vermek zorunda değildir. Kiracının kira sözleşmesindeki yükümlülükleri aykırı davrandığını aynı bina da oturan komşular tarafından da işbu kira sözleşmesinin çekilemez hal alma durumu söz konusu ise; kiraya veren yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi feshedileceğini hakkına sahiptir. Kiracı, kiralanan taşınmazdaki temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Ayrıca kiracı, kiralanan taşınmazdaki ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğü de bulunmaktadır. Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmemesi halinde doğacak olan zararlardan sorumlu olmaktadır. Kiracının kapıcı ücretini ödememesi durumu halinde kira sözleşmesinin feshi mümkün olmaz. Bu husus kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri değildir. Kiracı bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin veya onun belirlediği üçüncü bir kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren; kiralananın gezilip görülecek tarihi kiracıya bildirmekle ve kiracının üstün yararını göz önüne almakla yükümlüdür. Kiracı kira bedelinin ortalamanın üstünde olması halinde indirilmesini dava yoluyla talep edilebilir. Kira sözleşmesine aykırılığın bulunması halinde ihtar gönderilmesi ve akabinde dava açılması hakkı ancak ve ancak sözleşmeyi imzalayan kiralayana aittir. Sözleşmenin tarafı olmayan kişilerin dava açma hakkı bulunmamaktadır. Kiracı kiralananda kumar oynatıyorsa bu husus kiralananı kötü kullanım sayılmakta olup ihtara gerek olmadan tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

Avukat Gizem GONCE

Avukat Gizem Gonce

Avukat Gizem Gonce, lise eğitimini Mustafa Elmas Arıcı Anadolu Lisesi’nde tamamladıktan sonra Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde lisans eğitimini tamamlamıştır. Halen Kültür Üniversitesi Özel Hukuk programında Miras Hukuku alanında tez çalışmalarını yürütmektedir. İstanbul Üniversitesi AUZEF Sosyoloji Bölümü’nde eğitimine devam etmektedir.
Uzun yıllar Türkiye’nin önde gelen yerli ve yabancı hukuk bürosu ve şirketlerinde çalışarak birçok hukuki problemin çözümünde tecrübe kazanmıştır. Marsh & McLennanbünyesinde hukuki danışmanlık departmanında stajyer avukat olarak çalışmıştır. Avukatlık ruhsatını 2016 yılında alan Avukat Gizem Gonce, uzun bir süre Deniz Ticaret Hukuku, Şirketler Hukuku, İş Hukuku alanlarında faaliyet gösteren çeşitli hukuk bürolarında avukatlık yapmış olup akabinde Av. Gizem GONCE, Eren& Gonce Hukuk Danışmanlık Bürosu’nun Kurucu Ortağıdır. Çok iyi derecede İngilizce bilmektedir. Uzmanlık alanları; Deniz Ticaret Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Sigorta ve Tazminat Hukuku, Fikri ve Sınai Haklar Hukuku, Aile Hukuku ve Ceza Hukuku’dur. Uyuşmazlıkların dava yolu ile çözümünde taraf vekili olarak görev yapmaktadır. İş ve trafik kazaları sonucunda tazminata ilişkin hukuki ihtilafların çözümünde yerli ve yabancı müvekkillere Türk Hukuku ve uluslararası hukuk kapsamında danışmanlık hizmeti vermektedir.Uzlaştırmacılık eğitimini tamamlamış olmakla birlikte aynı zamanda, noterlik belgesi de bulunmaktadır.