Kiralanan Taşınmazda Yenilik ve Değişiklik Yapılması

Kiraya veren kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyecek ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapma hakkına sahiptir. Kiralanan taşınmazda yenilik ve değişikliklerin yapılması halinde kiraya veren, kiracının menfaatlerini göz önüne almalıdır. Kiralanandaki doğabilecek zararları kiraya veren karşılamakla yükümlüdür. Ayrıca, kiracının yenilik ve değişikliklerden dolayı kira bedelinin kira sözleşmesinde belirtilen halinden indirilmesini ve zararlarının karşılanmasını talep etme hakkı bulunmaktadır.

Kiracı kira sözleşmesine aykırı davranmak suretiyle, kiralanan taşınmazda kiraya verenin yazılı iznini almadığı sürece değişiklik yapma hakkına sahip değildir. Ancak, kiraya verenin yazılı iznini almak suretiyle kiralananda değişiklik ya da yenilik yapabilir. Bu iznin mutlaka ispat açısından yazılı olarak alınması gerekmektedir. Yenilik ve değişikliğe izin veren kiraya veren kiralanın eski haline getirilmesini artık kiracıdan isteyemez. Ancak, yazılı olarak kiralanan taşınmazdaki yenilik ve değişiklikleri kararlaştırılmamışsa kiraya verenin eski hale getirme talebi yerindedir.

Kiralanan taşınmazdaki iki bölüm arasında duvarın izinsiz kaldırılması kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmektedir. Kiracı kiralananda kiraya verenin yazılı iznini almayarak faydalı olmaya masraf yaptığında bu masrafın bedelini kira ücretinden mahsup edemez. Kiracı ancak kiralananda yaptığı zaruri ve faydalı masrafları kiralayandan talep etme hakkına sahiptir. Kiracı konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı iznini almadıkça kiralananı başka bir kişiye kiralayamaz ve devredemez. Kira sözleşmesinde kiracı ve kiralayan tarafından alt kiracı hususu kabul edilmesi halinde kiracı kiraya verene karşı sorumludur. Böyle bir alt kiracı durumunda kiraya veren kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya ya da kullanım hakkına devralana karşıda kullanabilir. Kira ilişkisinin kiraya verenin yazılı izni olmadıkça devri söz konusu olmamaktadır.

İş yeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın sözleşmeyi devretme izni vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendiliğinden devredilen kişi, kira sözleşmesinden kiracının yerine geçmektedir. Böyle bir durumda devreden asıl kiracı, kiraya verene karşı kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulmaktadır. İş yeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar ve en fazla 2 yıl süre ile devralanla birlikte müteselsilden sorumlu olmaktadır. Ancak bu hüküm 01.07.2012 den itibaren tacirler, özel ve kamu hukuku tüzel kişileri hakkına 8 yıl süre ile uygulanmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Avukat Gizem GONCE

Avukat Gizem Gonce

Avukat Gizem Gonce, lise eğitimini Mustafa Elmas Arıcı Anadolu Lisesi’nde tamamladıktan sonra Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde lisans eğitimini tamamlamıştır. Halen Kültür Üniversitesi Özel Hukuk programında Miras Hukuku alanında tez çalışmalarını yürütmektedir. İstanbul Üniversitesi AUZEF Sosyoloji Bölümü’nde eğitimine devam etmektedir.
Uzun yıllar Türkiye’nin önde gelen yerli ve yabancı hukuk bürosu ve şirketlerinde çalışarak birçok hukuki problemin çözümünde tecrübe kazanmıştır. Marsh & McLennanbünyesinde hukuki danışmanlık departmanında stajyer avukat olarak çalışmıştır. Avukatlık ruhsatını 2016 yılında alan Avukat Gizem Gonce, uzun bir süre Deniz Ticaret Hukuku, Şirketler Hukuku, İş Hukuku alanlarında faaliyet gösteren çeşitli hukuk bürolarında avukatlık yapmış olup akabinde Av. Gizem GONCE, Eren& Gonce Hukuk Danışmanlık Bürosu’nun Kurucu Ortağıdır. Çok iyi derecede İngilizce bilmektedir. Uzmanlık alanları; Deniz Ticaret Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Sigorta ve Tazminat Hukuku, Fikri ve Sınai Haklar Hukuku, Aile Hukuku ve Ceza Hukuku’dur. Uyuşmazlıkların dava yolu ile çözümünde taraf vekili olarak görev yapmaktadır. İş ve trafik kazaları sonucunda tazminata ilişkin hukuki ihtilafların çözümünde yerli ve yabancı müvekkillere Türk Hukuku ve uluslararası hukuk kapsamında danışmanlık hizmeti vermektedir.Uzlaştırmacılık eğitimini tamamlamış olmakla birlikte aynı zamanda, noterlik belgesi de bulunmaktadır.