Ürün Kirası ve Hukuki Sonuçları

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 357. Maddesi uyarınca;

Madde 357- Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.

Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.

 Ürün kirasının tanımı açıkça yapılmıştır. Ürün kirasında kiracının birtakım borçları mevcuttur. Şöyle ki; kiracı, kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu altındadır. Kiralananın kira sözleşmesinde kararlaştırılan kullanım bedeli ile yan giderleri kiracının borcu sayılmaktadır. Kira bedeli kiracı tarafından aksine bir hüküm bulunmadıkça ya da yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderlerini, her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödenmesi gerekmektedir. Kiracı, kiralananın tesliminden itibaren vadesi gelmiş kira bedelini ya da yan giderleri ödemediği takdirde kiralayanın birtakım hukuki prosedürlere başvurma hakkı bulunmaktadır. Bu durumda kiralayan, kiracıya yazılı ihtarda bulunmak suretiyle en az altmış günlük bir süre vererek, bu süre içerisinde kira ya da yan borcunu ödemesini talep edebilir. Verilen süre içerisinde kiracının ödeme yapmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği yazılı bildirimde mutlaka belirtilmelidir. Kiralanan kira süresinin bitmesi sebebiyle kiracının tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ancak kiralanan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale yolu ile kiralanmış ise, kira sözleşmesinin süresinin bitiminde anılan 75. maddesi uyarınca, kiracı fuzuli işgal durumuna düştüğünden kiracının kiralanandan tahliyesi gerçekleşecektir. Kira alacağı için tahliye talepli icra takibinde itirazın kaldırılması istenmeden tahliye davası açılamamaktadır. Öncelikle takibe itirazın kaldırılması talep edilmeden mahkemece, tahliye talebi kabul edilememektedir. Ürün kira sözleşmesinin fesih bildiriminde görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kiracıya gönderilen yazılı bildirimin mutlaka noter tarafından gönderilmesi gerekmemektedir. Önemli olan bu bildirimin yazılı olarak yapılmasıdır. Noter kanalı ile gönderilen yazılı bildirimlerin ispat açısından önem kazandığı uygulamada sıklıkla görülmektedir. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden bir bildirim yapılması kiracıdan istenebilmektedir. Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket ya da doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa, kiracı; kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini kiraya verenden talep edebilir. Kira bedelinden indirim talep edilmesi hakkından öncesinde feragat edilmesi mümkün değildir. Ancak kira bedelinin belirlenmesi aşamasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş ya da doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, kiracının başlangıçta bu haktan feragati mümkün olmaktadır. Kiracı kiralananı amacına uygun kullanma ve işletme hakkına sahiptir. Kiracı, kiralanana özgülenen amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı kiralanın işletilmesindeki usulü değiştirme hakkına sahip değildir. Kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştirememektedir. Kiracının ayrıca bakım borcu da bulunmaktadır. Bakım borcunun kapsamına, kiralananın küçük onarımları, bozulan ya da kullanılması ile yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak gibi yükümlülükler girmektedir. Kiracı, kiralayanın izni olmaksızın kiralananı başkasına kiraya verememektedir. Belirsiz süreli ürün kira sözleşmesinin fesih bildirim süresi, en az altı aylık bir bildirime uyulmak koşulu ile hem kiracı hem de kiraya veren tarafından yapılabilmektedir. Tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel adetçe uygulanan bahar ya da güz mevsimleri için fesih bildirimi yapılabilmektedir. Tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiraları dışında diğer ürün kiralarında herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilinir. Ürün kiralarında olağanüstü fesih nedenleri şu şekilde düzenlenmiştir; kiracılığı çekilemez hale getiren önemli nedenlerin bulunması, kiracının iflas etmesi, kiracının ölümüdür. Olağanüstü fesih bildiriminin maddi sonuçları için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmak suretiyle durum ve koşullar göz önünde tutularak fesih bildirimin hukuki ve mali sonuçları hakkında hakimden karar verilmesi talep edilebilinir

Avukat Gizem GONCE

Avukat Gizem Gonce

Avukat Gizem Gonce, lise eğitimini Mustafa Elmas Arıcı Anadolu Lisesi’nde tamamladıktan sonra Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde lisans eğitimini tamamlamıştır. Halen Kültür Üniversitesi Özel Hukuk programında Miras Hukuku alanında tez çalışmalarını yürütmektedir. İstanbul Üniversitesi AUZEF Sosyoloji Bölümü’nde eğitimine devam etmektedir.
Uzun yıllar Türkiye’nin önde gelen yerli ve yabancı hukuk bürosu ve şirketlerinde çalışarak birçok hukuki problemin çözümünde tecrübe kazanmıştır. Marsh & McLennanbünyesinde hukuki danışmanlık departmanında stajyer avukat olarak çalışmıştır. Avukatlık ruhsatını 2016 yılında alan Avukat Gizem Gonce, uzun bir süre Deniz Ticaret Hukuku, Şirketler Hukuku, İş Hukuku alanlarında faaliyet gösteren çeşitli hukuk bürolarında avukatlık yapmış olup akabinde Av. Gizem GONCE, Eren& Gonce Hukuk Danışmanlık Bürosu’nun Kurucu Ortağıdır. Çok iyi derecede İngilizce bilmektedir. Uzmanlık alanları; Deniz Ticaret Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Sigorta ve Tazminat Hukuku, Fikri ve Sınai Haklar Hukuku, Aile Hukuku ve Ceza Hukuku’dur. Uyuşmazlıkların dava yolu ile çözümünde taraf vekili olarak görev yapmaktadır. İş ve trafik kazaları sonucunda tazminata ilişkin hukuki ihtilafların çözümünde yerli ve yabancı müvekkillere Türk Hukuku ve uluslararası hukuk kapsamında danışmanlık hizmeti vermektedir.Uzlaştırmacılık eğitimini tamamlamış olmakla birlikte aynı zamanda, noterlik belgesi de bulunmaktadır.